Un informe elaborado por Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés reveló que el mercado inmobiliario de Córdoba muestra un comportamiento desigual, con fuertes subas en los precios medidos en pesos, mientras que en dólares las variaciones son más moderadas e incluso negativas en algunos segmentos. El estudio toma como base los valores publicados en la plataforma durante abril de 2025 y los compara con el mismo mes del año anterior.
Los precios en pesos constantes –es decir, ajustados por inflación– se dispararon. En el caso de los departamentos, el precio del metro cuadrado (m²) aumentó un 65,3% interanual. Pero el dato más llamativo se da en las casas, donde el incremento interanual fue del 102,8%. En comparación con marzo, las casas subieron un 12,4% y los departamentos un 1,8%.
Este fuerte encarecimiento puede explicarse por varios factores: el reacomodamiento de valores tras meses de incertidumbre, la necesidad de preservar valor en un contexto inflacionario y la mayor dolarización informal de las operaciones inmobiliarias, entre otros.
Precios en dólares: comportamiento dispar según zona y tipo de propiedad
La evolución de precios en dólares, en cambio, muestra un escenario mucho más moderado y variable. En el segmento de departamentos, la zona Oeste de Córdoba capital lidera el crecimiento interanual con un alza del 40,9%, seguida por la zona Norte (20,6%), el Centro (15,7%) y Nueva Córdoba (9,3%). La única zona en registrar una caída fue la zona Sur, con un retroceso del -2,9%.
En el caso de las casas, los datos revelan una caída general del -0,3% en los precios en dólares respecto a abril de 2024. Solo dos zonas escaparon a esta tendencia: la zona Este, con un aumento del 13,3%, y el Centro, con una suba del 4,5%. El resto mostró descensos, con la zona Sur encabezando la baja (-18,9%) y el Oeste con una caída del -1,9%.
Estos datos marcan una clara diferencia entre el valor nominal de las propiedades (en pesos) y su cotización en dólares, lo que sugiere que los valores en moneda dura todavía no logran consolidar una recuperación sostenida.
Alquileres: subas que presionan al inquilino
El informe también analiza el comportamiento del mercado de alquileres. En abril de 2025, el precio por m² de los alquileres de departamentos aumentó un 65,3% interanual, mientras que en casas el incremento fue del 102,8%, replicando la tendencia vista en las propiedades en venta.
En la comparación mensual, los precios de alquiler de casas crecieron un 12,4%, contra un 1,8% en los departamentos. Este dato sugiere una mayor presión en el segmento de viviendas familiares, posiblemente impulsada por la escasez de oferta y la migración de familias hacia zonas suburbanas o con mayor superficie.
Los barrios más buscados
El informe también incluye un ranking de los barrios más visitados por los usuarios de Mercado Libre Inmuebles durante abril. Para operaciones de compra, General Paz encabeza la lista, seguido por Nueva Córdoba y el Centro. En alquileres, el podio lo integran Alberdi, Nueva Córdoba y el Centro.
Estos datos reflejan que, a pesar de los vaivenes del mercado, los barrios tradicionales y céntricos siguen concentrando la mayor parte de la demanda, tanto por su ubicación estratégica como por la oferta de servicios y conectividad.
Un mercado atravesado por la incertidumbre
El contraste entre los precios en pesos y en dólares, junto con la suba acelerada de los alquileres, pone de manifiesto un mercado que intenta adaptarse a una economía volátil y con alta inflación. Mientras los propietarios ajustan los precios para no perder poder adquisitivo, los compradores y los inquilinos enfrentan crecientes dificultades para acceder a la vivienda.
Al mismo tiempo, la falta de crédito hipotecario, la inestabilidad cambiaria y la caída del poder de compra hacen que muchas operaciones sigan frenadas o se pacten con importantes márgenes de negociación. El mercado inmobiliario cordobés, como el del resto del país, parece estar en una etapa de transición, a la espera de señales macroeconómicas más claras.
